Người mua của bạn sắp đóng cửa một căn nhà trống và phải ra khỏi tài sản hiện tại của họ không muộn hơn cuối tháng. Có một sự chậm trễ mà sẽ đẩy đóng cửa trở lại đến thứ ba của tháng tiếp theo.

Điều gì có thể gây tổn hại đến việc cho phép người mua sở hữu một vài ngày sớm?

Một người bạn gần đây đã hỏi tôi về một thành viên trong gia đình đang mua nhà và đã được phép sửa nhà trước khi đóng cửa. Cô cũng đã mua đồ nội thất mới.

Vấn đề pháp lý, bảo hiểm và sửa chữa
Bạn tôi đã bày tỏ sự quan tâm sâu sắc của cô về tình huống này, điều này đầy những vấn đề tiềm ẩn.

Ví dụ: điều gì sẽ xảy ra nếu người mua không thể đóng – người mua có thể gửi yêu cầu cơ học chống lại tài sản cho công việc cô ấy đã làm không?

Điều gì sẽ xảy ra nếu một trong những người làm việc trên bất động sản bị thương – ai sẽ chịu trách nhiệm?

Bí quyết dẫn dắt thế hệ mùa hè này là sự nhất quán
Bằng cách luôn giữ liên lạc, bạn có thể tạo ra khách hàng tiềm năng trong khi bạn vắng mặt. XEM THÊM
Điều gì xảy ra nếu người mua không có được giấy phép thích hợp cho công việc – ai sẽ chịu trách nhiệm nếu có vấn đề với bộ phận xây dựng?

Một vấn đề tiềm tàng khác là đồ nội thất: người cho vay thường chạy báo cáo tín dụng cuối cùng ngay trước khi đóng cửa. Nếu người mua tính các khoản mục này và điều này đã thay đổi tỷ lệ tín dụng của người mua, người cho vay có thể từ chối tài trợ khoản vay vì người mua không còn đủ điều kiện nữa.

Như bạn có thể mong đợi, thỏa thuận này tan vỡ. Công ty tiêu đề đã chọn một khoản thuế cũ đối với người mua, theo thỏa thuận ly dị của cô, là trách nhiệm của chồng cũ.

Tuy nhiên, vì các khoản nợ thuế mất nhiều thời gian để loại bỏ, nó đã giết chết thỏa thuận. Các nhà cho vay thể chế hầu như không bao giờ tài trợ các khoản vay mà quyền sở hữu của họ sẽ không ở vị trí đầu tiên.

Những người bán hàng dường như cởi mở để hoàn trả cho người mua vật liệu, nhưng không phải lúc cô làm việc trong nhà. Thậm chí tệ hơn, bạn trai của người mua đã kết thúc với tất cả đồ nội thất mới của mình bởi vì nó không phù hợp với ngôi nhà hiện tại của cô ấy.

Hai câu chuyện kinh dị di chuyển sớm
Cả những cơn ác mộng sở hữu ban đầu này xảy ra với các nhân viên trong văn phòng của tôi.

Trong kịch bản đầu tiên, người mua đã cho người bán 10.000 đô la để di chuyển sớm vì họ phải ra khỏi nhà hiện tại. Một khi người mua đã chiếm hữu, họ quyết định họ không muốn đóng cửa.

Người bán đã nhận được phiếu mua hàng dự phòng và bởi vì người mua vi phạm hợp đồng, yêu cầu người mua ký giấy hủy bỏ và di chuyển ra khỏi tài sản. Người mua từ chối. Người bán đưa người mua ra tòa.

Mặc dù người mua đã vi phạm thỏa thuận, thẩm phán đã phán quyết rằng vì người bán đã lấy 10.000 đô la từ người mua, vấn đề này sẽ yêu cầu dùng thử. Vào thời điểm đó ở California, chờ đợi để nhận được trên sổ ghi chép là năm năm.

Kịch bản thứ hai thậm chí còn tồi tệ hơn. Người mua và người bán trở nên khá giả trong khi giao dịch của họ. Ngôi nhà mà người mua mua đã bỏ trống. Người mua hỏi liệu họ có thể cho họa sĩ của họ vào và sơn trước khi đóng. Người bán đã chấp thuận yêu cầu.

Bởi vì các họa sĩ đã trở lại vào ngày hôm sau, họ để lại một số miếng vải rơi trên sàn nhà. Tài sản đã có một lò sàn đến vào ban đêm. Lò đốt cháy một trong những miếng vải và ngôi nhà bị cháy.

Bảo vệ bản thân và khách hàng của bạn
Một quy tắc hồng y để sống là không bao giờ, bao giờ cho phép người mua sở hữu một tài sản trước khi đóng cửa. Đặt người mua của bạn lên tại một khách sạn, tìm cách thuê lại tài sản hiện tại của họ hoặc tìm ra bất kỳ tùy chọn nào khác – nhưng giữ chúng khỏi tài sản.

Nếu bạn hoàn toàn không có lựa chọn nào trong vấn đề này và bạn phải xử lý việc yêu cầu người mua giữ trước khi đóng, hãy làm theo các bước sau:

Để bảo vệ đúng cách tất cả các bên, bạn sẽ cần cả thỏa thuận mua và thỏa thuận thuê riêng. Lý do mà thỏa thuận thuê là bắt buộc là nó cho phép người bán nhanh chóng đuổi người thuê nhà. Loại bỏ “người mua sở hữu” theo thỏa thuận mua hàng là một nhiệm vụ khó khăn và tốn kém hơn nhiều.
Bạn phải xử lý cả hai giao dịch dưới dạng riêng biệt. Nói cách khác, người mua / bên thuê phải đặt cả hai khoản thanh toán xuống của họ cho việc mua cộng với tiền ký quỹ riêng và tiền thuê của tháng đầu tiên cho thuê.
Chụp ảnh cả nội thất và ngoại thất của tài sản để ghi lại tình trạng tại thời điểm người mua sở hữu. Yêu cầu cả hai bên ký tên vào điều kiện của tài sản trước khi cung cấp cho người mua / bên thuê chìa khóa.
Mua gói bảo hành nhà bảo hành. Nhà dường như biết khi nào chủ sở hữu thay đổi và thường xảy ra nhiều sự cố với thiết bị và hệ thống ngay sau khi đóng. Một chính sách bảo hành nhà giảm thiểu mức độ phơi nhiễm tiềm năng của người bán / người cho thuê nếu có vấn đề về tài sản.
Đây là điểm mấu chốt – thời gian tới ai đó có ý tưởng sáng tạo để người mua chiếm hữu trước khi đóng cửa, hãy nhớ ba câu chuyện cảnh báo này, và làm bất cứ điều gì là cần thiết để tránh cơn ác mộng sở hữu sớm.